Darum benötigen Sie einen Energieausweis

Seit 2008 ist es gesetzlich vorgeschrieben, den Energieausweis eines Hauses bei Verkäufen und Vermietungen einer Immobilie anzugeben. Seit 2014 muss der Energiekennwert zusätzlich auch in Immobilienanzeigen ausgewiesen werden.

Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben

Der Energieausweis ist auch unter den Bezeichnungen Energiepass oder Energiesparausweis bekannt. Er gliedert sich in einen bedarfsorientierten Bereich (auch „Bedarfsausweis“ genannt) und einen verbrauchsorientierten Bereich (auch „Verbrauchsausweis“) genannt.

Der Energie-Bedarfsausweis ist immer zulässig, der Energie-Verbrauchsausweis nur wenn das Gebäude bestimmte Voraussetzungen erfüllt (siehe auch Grafik).

Oft entsteht Verwirrung darüber, welcher Ausweis denn nun „besser“ oder aussagekräftiger ist. Hier eine kleine Übersicht zum Für und Wider von Energiebedarfsausweisen und Energieverbrauchsausweisen und wann welcher für Sie sinnvoll ist.

Der kleine Unterschied – Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis

Der offensichtlichste Unterschied zwischen Energieverbrauchsausweis und Energiebedarfsausweis zeigt sich im Preis. Während der Verbrauchsausweis mit rund 40 bis 100 Euro zu Buche schlägt, müssen Hauseigentümer für den Energiebedarfsausweis bis zu 500 Euro Kosten einplanen.

Der günstige Energie-Verbrauchsausweis ist nur dann zulässig, wenn sich im Gebäude mindestens fünf Wohnungen befinden, ein Bauantrag vorliegt, der vor dem 01.11.1977 ausgestellt wurde und wenn das Gebäude nach der Wärmeschutzverordnung (WSV) von 1978 errichtet oder nachgerüstet wurde.

Die Unterschiede

Der Verbrauchsausweis ist im Vergleich zum Bedarfsausweis wesentlich weniger aussagekräftig, denn er weist nur die tatsächlich verbrauchte Energiemenge eines Gebäudes durch Heizung und Warmwasser aus. Beide Werte werden auf dem Verbrauchsausweis in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nutzungsfläche angegeben.

Handelt es sich bei dem Gebäude um ein Nichtwohngebäude, beispielsweise einen Gewerbebetrieb, führt der Verbrauchsausweis noch Werte für den Stromverbrauch auf.

Für den Energiebedarfsausweis werden umfangreichere und objektivere Berechnungen durchgeführt. Dabei wird der theoretische Gesamtenergiebedarf eines Gebäudes an Hand seiner Bausubstanz analysiert. In die Berechnung fließen die Gebäudedämmung, der Einsatz von Energiesparfenstern und die verwendete Heizungsanlage genauso ein wie die Gebäudeform.

Da die gewonnenen Werte vollkommen unabhängig von individuellen Heizverhalten der Mieter oder Bewohner sind, ermöglicht der Bedarfsausweis den objektiveren Vergleich mit anderen Immobilien.

Energie-Bedarfsausweis als objektivere Variante

Gleichzeitig werden eventuelle Schwachstellen bei der Dämmung aufgezeigt, die sich anschließend durch Modernisierungsmaßnahmen zielgenau beseitigen lassen können.
Wenn Sie Ihre Immobilie möglichst transparent veräußern möchten, ist der Energiebedarfsausweis daher die objektiviere Variante.

Auch vor anstehenden Modernisierungsarbeiten lohnt sich der Invest in den nicht unbedingt günstig zu nennenden Bedarfsausweis, da Sie so einen Leitfaden zur Hand haben, anhand dessen Sie energetische Optimierungsmaßnahmen durchführen können.

Benötigen Sie nur eine grobe Übersicht über den Energiebedarf Ihrer Immobilie, beispielsweise für Mietanzeigen, dann reicht der wesentlich günstigere Verbrauchsausweis in der Regel vollkommen aus.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis? In welchen Fällen haben Sie Wahlfreiheit?

Unter bestimmten Voraussetzungen können Eigentümer selbst bestimmen, welche Art des Energieausweises sie beantragen möchten. Im Zuge des Gebäude-Energie-Gesetzes 2020 (GEG 2020) ist die Vorlage eines Energieausweises Pflicht bei Vermietungen oder Verkäufen.

Ob Eigentümer dabei auf den günstigen Verbrauchsausweis oder den umfangreichen, teureren Bedarfsausweis zurückgreifen dürfen, ist wie folgt geregelt:

  • Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, errichtet nach 1977
    Für diese Gebäude besteht völlige Wahlfreiheit, was den Energieausweis anbelangt. Ob die Eigentümer hier einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis in Auftrag geben, kann frei entschieden werden. Beide Ausweisformen sind bei einer Vermietung oder einem Verkauf gültig.
  •  Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten
    Größere Mehrfamilienhäuser mit mehr als vier Wohneinheiten dürfen unabhängig vom Baujahr betrachtet werden. Hier besteht grundsätzlich Wahlrecht ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erstellt werden.
  • Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, errichtet vor 1977
    Für ältere Wohngebäude mit maximal vier Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden, schreibt der Gesetzgeber zwingend die Erstellung eines Energie-Bedarfsausweises vor. Ausnahmen gelten nur für vor 1977 erstellte Gebäude, wenn diese bereits den Standard der damals eingeführten Wärmeschutzverordnung erfüllt haben.
  • Denkmalgeschützte Bauwerke
    Für denkmalgeschützte Bauwerke müssen gemäß EnEV weder Verbrauchs- noch Bedarfsausweise erstellt werden – diese sind von der Pflicht befreit.
  • Sonderfall Sanierung (z. B. nach WSV 1978 = Wärmeschutzverordnung von 1978)
    Werden im Zuge einer Gebäudesanierung ingenieurstechnische Berechnungen durchgeführt, muss unter Umständen auch ohne die Absicht eines Verkaufs oder der Vermietung eines Gebäudes ein Bedarfsausweis erstellt werden. Dies ist aber von Einzelfall zu Einzelfall abhängig von den Sanierungsmaßnahmen und durchgeführten Berechnungen.

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So sehen Energieausweise aus

So sehen unsere Energieausweise aus.

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So sehen Energieausweise aus

Muster Bedarfsausweis

So sieht ein Verbrauchsausweis aus.

Muster Verbrauchsausweis

So sieht ein Verbrauchsausweis aus.

Womit müssen Eigentümer rechnen,
wenn sie keinen Energieausweis vorlegen?

Eigentümer sollten bei Verkauf oder Vermietung ihrer Immobilie rechtzeitig einen gültigen Energieausweis vorlegen. Die Missachtung der geltenden Regelungen kann mit hohen Bußgeldern belegt werden.

Dass es dem Gesetzgeber ernst ist mit dem Energieausweis ist, belegt das angedrohte Bußgeld. Bis zu 15.000 Euro kann es Eigentümer kosten, wenn sie Ihre Immobilie ohne Vorlage des Energieausweises verkaufen oder vermieten wollen.

Der Hintergedanke bei einem derartig hohen Bußgeld ist klar: Abschreckung. Durch die Androhung von Bußgeldern soll sichergestellt werden, dass das Instrument des Energieausweises nicht nur als Option, sondern als Pflicht wahrgenommen und umgesetzt wird.

Bis zu 15.000 Euro Bußgeld drohen

Wo kein Kläger, da kein Richter – auch wenn dies größtenteils zutreffen mag, ist der bewusste Verzicht auf einen Energieausweis ein Spiel mit dem Feuer. Setzt man dann noch die Kosten für einen einfachen Energieausweis in Relation zum Bußgeld, so grenzt es an Fahrlässigkeit auf den Energieausweis zu verzichten.

Angaben aus dem Energieausweis müssen in Inseraten aufgeführt werden

Die Richtlinien geben vor, dass der Energieausweis rechtzeitig und unaufgefordert vorgelegt werden soll. Doch was bedeutet das in der Praxis? Sofern Sie eine Immobilie oder Wohnung vermieten wollen, müssen die Angaben von Ihrem Energieausweis direkt in die Anzeige aufgenommen werden.

Gleiches gilt, wenn Sie ein Haus verkaufen wollen und hierzu eine Anzeige schalten. Immer dann, wenn eine Immobilie auf dem Markt zur Vermietung oder Verkauf annonciert wird, müssen die Daten des Energieausweises veröffentlicht werden – so schreibt es die Energieeinsparverordnung vor.

Auch dann, wenn Sie Ihre Immobilie weder veräußern noch vermieten wollen, lohnt sich der Invest in einen Energieausweis. Zum einen erhalten Sie so eine Übersicht, in welcher Energieeffizienzklasse sich Ihr Gebäude einsortieren lässt und zum anderen erhalten Sie ganz handfeste Tipps hinsichtlich möglicher Sanierungsmaßnahmen zur Optimierung des Energieverbrauchs.

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Verbraucherzentrale: Energieausweis – Die wichtigsten Infos für Eigentümer, Mieter und Käufer
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Bundesregierung: Fakten zur Regierungspolitik
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Wikipedia: Energieausweis
https://de.wikipedia.org/wiki/Energieausweis

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